Różne metody wyceny nieruchomości

0 Comments

Formalny proces wyceny nieruchomości może być skomplikowany, jednak do ustalenia wartości stosuje się trzy ogólnie przyjęte metody.

To, która konkretna metoda jest najbardziej odpowiednia i dokładna, zależy od rodzaju wycenianej nieruchomości i celu wyceny. Metoda porównania sprzedaży jest najbardziej znaną metodą, ponieważ jest stosowana wyłącznie lub w szerokim zakresie do wyceny nieruchomości mieszkalnych, zwłaszcza w celu zabezpieczenia hipoteki. Jest to również znane jako podejście rynkowe. Rzeczoznawca wykorzystuje ceny sprzedaży innych domów w okolicy, które są możliwie najbardziej zbliżone do wyceny nieruchomości. Te inne domy są określane jako porównywalne. Na przykład, jeśli przedmiotowa nieruchomość ma cztery pokoje i dwie łazienki, porównywalne powinny być takie same i znajdować się jak najbliżej wycenianej nieruchomości. Przy metodzie zamiany kosztów najpierw należy ustalić wartość gruntu nieruchomości. Odbywa się to przy użyciu podejścia rynkowego, poprzez analizę cen sprzedaży porównywalnych działek. Następnie wartość struktur nieruchomości jest określana poprzez obliczenie kosztów budowy konstrukcji, a następnie odjęcie w celu amortyzacji fizycznej i funkcjonalnej. Wartość gruntu powiększona o wartość budynku netto daje wartość wyceny zastępującej koszt.

Ta metoda jest najbardziej odpowiednia dla właściwości, które są unikalne lub specjalizują się w przeznaczeniu.

Metodę obliczania dochodu stosuje się tylko wtedy, gdy przedmiotowa nieruchomość generuje pewien dochód, zwykle w formie dochodu z wynajmu. Ta metoda koncentruje się na zwrocie z inwestycji oraz na tym, że wartość nieruchomości zależy od tego, ile dochodu może ona wygenerować. Dlatego rzeczoznawca budowlany Poznań musi obliczyć całkowity potencjalny dochód z czynszu brutto, a następnie odliczyć czas i wydatki na wolne miejsca, aby obliczyć dochód netto z nieruchomości. Standardowy dom zajmowany przez właściciela, oceniany pod kątem hipoteki, w dużej mierze opierałby się na porównywalnej metodzie sprzedaży. Standardowy budynek mieszkalny miałby dużą wagę do metody dochodowej.